Sfaturi utile la cumpararea unui imobil
1. Daca doriti sa cumparati un imobil in primul rind trebuie sa va consultati cu un avocat specializat pe tranzactii imobiliare, cu privire la actele ce urmeaza a fi facute.
Astfel cheltuiti mai multi bani cu cautarea, adunarea si verificarea informatiilor, dar minimalizati riscurile.
Atrageti atentia la urmatoarele particularitati:
- Locatia
- Anul de constructie al cladirii
- Impartirea: daca este decomandat sau semidecomandat
- Aspectul cladirii si al scarii de acces
- Facilitati: mijloace de transport, spatii comerciale, etc
- Etajul
- Vecinii
- Functionalitatea administratorului cladirii, daca exista contracte individuale la energie termica, energie electrica, daca nu sunt datorii ale blocului fata de furnizori
La moment, un numar mare de obiecte de constructie si proiecte sunt inghetate pe un termen nelimitat, la altele constructia continua cu tempouri scazute.
Aveti optiunea de a alege intre o companie ce comercializa apartamente intr-un bloc gata construit, la pretul de 650/800 euro pentru un metru patrat si o companie care are proiectul constructiei doar pe hartie, costul unui metru patrat fiind de 400/600 euro.
In situatia in care ati gasit ceea ce cautati ultimul pas
pe care il mai aveti de facut este negocierea
directa cu proprietarul.
In marea majoritate a cazurilor pretul imobilelor expuse spre vinzare sunt supraapreciate
cu aproximativ 10%.
Atentie la pretul declarat in
contractul autentic de vanzare-cumparare incheiat la notariat
Un factor esential al actului de vanzare-cumparare il constituie pretul. Din
dorinta de a plati taxe si onorarii cat mai mici, partile convin sa treaca un
pret mai mic decat cel real la care se face tranzactia. Acest lucru nu este
insa de fiecare data in interesul partilor. In situatia in care apare o terta
persoana care revendica dreptul de proprietate asupra respectivului imobil,
lucrurile se complica si mai mult ca sigur ca se va ajunge la proces. Daca
instanta de judecata va dispune pe baza probelor administrate anularea actului
autentic de vanzare-cumparare, atunci in mod firesc, cumparatorul are dreptul
sa-si primeasca inapoi suma declarata si platita, trecuta in contract de
vanzare-cumparare. Numai declarand suma reala pe care o veti plati veti fi
acoperit si in asemenea cazuri.
Atunci cind se realizeaza o tranzactie imobiliara se platesc diverse taxe si comisioane, de exemplu onorariul notarului, comisionul agentiei imobiliare, taxa de inscriere in Registrul Oficiului cadastral etc.
2. Daca va decideti sa procurati apartament prin credit ipotecar trebuie sa luati in consideratie avansul, comisioanele bancii, evaluarea etc.
Conform conceptului clasic al ipotecii, creditele ipotecare se garanteaza cu instituirea gajului asupra bunului procurat din resursele creditare.
Ipoteca este o modalitate de garantare a obligatiilor unui debitor fata de creditor prin punerea in gaj a proprietatii imobiliare, care consta in dreptul creditorului de satisfacerea necesitatilor sale banesti din costul imobilului pus in gaj. Atunci cind contractati un credit ipotecar trebuie sa va calculati bine veniturile, astfel ca din veniturile obtinute sa mearga la deservirea creditului nu mai mult de 50%.
Tineti cont ca pe linga rata dobinzii care difera de la o banca la alta mai sunt si alte plati obligatorii cum ar fi : taxa pentru evaluarea bunului ce se propune drept asigurare la credit - suma unica; comision de examinare a cererii solicitantului – suma unica; comision unic de acordare a creditului – procent din suma creditului, care se achita de obicei anterior acordarii creditului.
3. O atentie deosebita trebuie acordata atunci cind
investiti in constructia unui apartament intr-un bloc locativ nefinisat.
La prima vedere oferta firmei de constructii este foarte atractiva, cind puteti
sa cumparati un apartament la circa 400 euro metrul patrat, insa in ultimii doi
ani au aparut o serie de obiecte de constructie si proiecte care sunt inghetate
pe un termen nelimitat. Reesind din examinarea dosarelor penale care sunt
intentate in cele mai dese cazuri putem vorbi de escrocherii, abuzuri in
serviciu si falsificari de documente la contractarea creditelor de catre
firmele de constructii.
Nu perfectati contracte de investitii cu firmele care va
prezinta doar fundamentul viitoarei constructii si va promit ca blocul se va
construi rapid.
Ca sa minimizati riscurile la negocierea contractului de investitii, investiti
doar daca gradul de finisare depaseste 70% si apartamentul deja exista ca
incapere separata, insistati ca sa platiti maxim 50/60% primele rate, apoi
celelalte 50% dupa darea imobilului in exploatare si perfectarea actelor de
proprietate la OCT.
Nu cumparati apartamente sau spatii comerciale de la
firme intermediare, practica arata ca in aproape 100% din cazuri este vorba de
escrocherii mascate. Astfel firma de constructii careia ii apartine blocul
nefinisat, in scopul atragerii mijloacelor financiare incheie contracte de
participare cu firme intermediare, carora le cedeaza dreptul de a vinde o parte
din apartamentele din bloc. Firma intermediara vinde aceste apartamente
cetatenilor, iar cind acestia apeleaza la firma de constructii care este
proprietara blocului, aceasta nu recunoaste contractele de investitii declarind
ca are probleme cu firma intermediara etc.
De cele mai multe ori firmele de constructii vind contracte de investitii la
cetateni, apoi iau credite de la banci si in baza acestora garanteaza cu
contracte de ipoteca inregistrate la OCT, ceea ce este o metoda mascata de
vinzare dubla a apartamentelor – odata persoanei fizice in baza contractului de
investitii si a doua oara bancii in baza contractului de ipoteca.
Ca sa-si apere drepturile de investitor si proprietar cetatenii sunt obligati sa apeleze la instantele de judecata, unde trebuie sa platesca taxa de stat de 3% din suma investitiei la etapa de inregistarare a cererii in instanta, cheltueli de asistenta juridica etc.
Cereti de la firma de constructii – notarea obligatorie la OCT a contractului de investitii. Unii registratori corupti sau incompetenti de la OCT refuza notarea contractelor de investitii care au fost perfectate pina la intrarea in vigoare a modificarilor la legea cadastrului bunurilor imobiliare.
Parlamentul RM a adoptat completarile la legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25 februarie 1998 cu privire la faptul ca contractele de investitii (contracte prin care una dintre parti se obliga sa asigure constructia unuia sau mai multor apartamente si sa le transmita persoane fizice care se obliga sa achite integral sau partial pretul imobilului anterior predarii acestuia) precum si contractele privind cesiunea drepturilor care rezulta din acestea se autentifica notarial si se inscriu in registrul bunurilor imobile, sub sanctiunea nulitatii (Monitorul Oficial al RM nr. 138-139 din 29.07.2008).
P.S.
LADC – Liga apararii consumatorilor, prin intermediul
avocatilor si juristilor sai acorda consultatii juridice gratuite cetatenilor
care au investit in constructia apartamentelor si au fost inselati de firmele
de constructii.
telefon – 238316
e-mail: proconsumator@gmail.com