În 2012, nimic bun pe piața imobiliară, anul curent poate fi şi mai prost

În anul precedent, piața imobiliară din Republica Moldova pare să nu-și fi revenit, menținându-și ritmul de scădere. Fie că a fost afectată de ofertele care nu au fost ajustate la realitatea pieței, sau din cauza că s-a scumpit viaţa, cert este faptul că experții imobiliari nu sunt prea optimiști în ce privește o îmbunătățire a sectorului imobiliar, ba din contra, lucrurile ar putea să se mai înrăutățească în anul în curs.

S-a scumpit viaţa, iar banii ajung doar pentru întreținerea ei

Potrivit expertului Nicolae Ostafeiciuc, în 2012 s-au înregistrat scăderi atât în sfera activității imobiliare cât și în piață. ''Principalul factor care a dus la scădere e că oamenii pleacă peste hotare și pleacă cu averea obținută din vânzări, dar nu mai cumpără. Iar al doilea factor ar fi că din banii care vin de peste hotare, resurse care au scăzut și ele, puțini rămân pentru achiziționarea unui apartament, pentru că s-a scumpit viaţa, iar banii rămași merg pentru întreținerea traiului'.

Ostafeiciuc e de părerea că situația pieței imobiliare din țară nu se va schimba dacă nu vor apărea momente favorabile acestei schimbări. Dacă proprietarii de spații locative vor începe să vândă cu scopul de a achiziționa altele mai mici, ca să facă față serviciilor comunale, atunci pe piață va apărea un surplus de suprafețe imobiliare, ceea ce ar duce la micșorarea prețurilor.

Piața are nevoie de un nou jucător pe termen lung

Expertul imobiliar Dumitru Tărăburcă spune că piața imobiliară în 2012 a stagnat, activând la turații mici. ''Cumpărătorii clasici nu s-au grăbit să cumpere, iar companiile ar fi vrut să vândă dar nici din prețuri nu doreau să scadă'', explică expertul. Dacă e să vorbim de o perspectivă a micșorării prețurilor, Tărăburcă spune că acest fapt nu se va întâmpla, problema constând în sistemul creditar din Republica Moldova care, prin comparație cu cel din Rusia sau Ucraina, activează în baza unor limite bine stabilite care nu vor fi încălcate.

Potrivit lui Tărăburcă, în 2013 situația de pe piața imobiliară s-ar putea îmbunătăți sau din contra – să se agraveze. În suținerea celui de-al doilea scenariu expertul spune că, dacă nu vor interveni schimbări, ghidându-ne după situația economică din țară, atunci piața imobiliară ar putea scădea şi mai mult. ''Ceva schimbări favorabile pot avea loc doar dacă pe piață va intra un nou jucător cu resurse financiare pe terment lung, care să dorească stabilitate și să nu aţtepte profituri exagerate. Va veni acest jucător sau nu – rămâne de văzut'', explică expertul.

Băncile nu se implică, invocând riscuri prea mari

''În opinia mea criza care şi-a pus amprenta pe piaţa imobiliară se va adânci în acest an deoarece oferta nu a fost ajustată la realitatea lipsei cronice de clienţi cu capacitate de plată'', scrie pentru allmoldova.com, expertul imobiliar, Lilian Ciupac. Potrivit lui, una dintre cauzele care menține criza pe piața imobiliară este termenul de expunere la vânzare a obiectelor, acesta fiind foarte mare. ''Găsim în piaţă obiecte rezidenţiale şi comerciale care se vând de 6 luni, un an, doi şi chiar de trei ani, obiecte la care se insistă pe un anumit preţ sau care nu prezintă interes din punct de vedere al potenţialului de exploatare sau al potenţialului investiţional''.

O altă problemă ar fi nerespectarea termenelor de finalizare a lucrărilor de construcție din cauză că sistemul funcţionează dupa un model defectuos. ''Vinovat este, pe de o parte finanţatorul, în persoana aşa-numiţilor investitori, iar pe de altă parte constructorul. Finanţatorul nu are o formă instituţionalizată, ceea ce minimalizează puterea de a influenţa procesul de construcţie. Pe piaţă avem investitori mulţi, cu mentalităţi diferite, cu competenţe diferite, ceea ce îi face neomogeni şi fără capacitate de adoptare a unor decizii comune eficiente. În acelaşi timp, avem şi companii de construcţii care au infrastructură, personal calificat şi care s-au transformat în timp în maşini de manipulare a investitorilor. Lipseşte o instituţie care să echilibreze interesele ambelor părţi''.

Expertul aduce drept exemplu occidentul, unde acest rol îi aparține băncilor, la noi însă băncile nu se implică în acest proces, invocând  riscuri prea mari. ''În realitate ele nu se implică pentru că nu au capacităţi reale de gestionare a unor astfel de procese, nu au experienţă şi nici nu vor să se implice atât timp cât pot câştiga bani mai uşor'', explică el.

Oferta nu e ajustată cererii de pe piață

Totodată, Ciupac spune că Moldova are capacități de construcție și companii care ar fi în stare să ridice cartiere întregi cu infrastructură de la zero, cu obiecte sociale, etc. Aşa proiecte se realizează deja, iar alte câteva sunt în stadiu de proiect. ''Problema nu constă în iniţierea proiectelor majore, ci în ajustarea ofertei la cererea de pe piaţă, adaptarea dezvoltatorilor la puterea de cumpărare, implementarea noilor instrumente de finanţare, creditare ipotecară, diversificarea ofertei pe diferite categorii de cumpărători. Aici, avem un deficit foarte mare atât de profesionişti care să genereze idei noi, precum şi de top manageri gata să le accepte, dar şi de bănci care să-şi asume riscurile''.

Se așteaptă un fenomen nou în domeniu, comercializarea gajului

Previziune expertului pentru anul 2013, este că lucrurile vor fi la fel și numărul contractelor de vânzare va fi foarte mic. ''Un fenomen nou pe piaţă va fi oferta foarte generoasă din partea băncilor şi altor instituţii financiare, care abia acum finalizează procesul de intrare în posesiune a gajurilor cu care au fost asigurate creditele neperformante. Unica problemă pentru vânzarea acestora continuă să fie lipsa de flexibilitate din partea instituţiilor financiare, care încă nu sunt pregatite să piardă, adică să vândă obiectele respective sub preţul de evaluare la momentul eliberării creditelor nominalizate'', conchide Ciupac.