De ce nu merge ipoteca în R. Moldova?

În condiţiile unor venituri ale populaţiei mai mult decât modeste, ipoteca ar fi soluţia optimă pentru dezvoltarea pieţei imobiliare moldoveneşti. Datele statistice arată, însă, altă situaţie, contractele ipotecare fiind în descreştere. Pe lângă cauzele obiective ale acestei stări de fapt, ce derivă din criza economică prelungită, mai sunt şi altele ce ţin de implicarea insuficientă a statului, a băncilor şi a companiilor imobiliare.

 Recent,  Întreprinderea de Stat Cadastru a făcut publice statisticele pentru luna martie, care relevă că numărul ipotecilor înregistrate pe parcursul lunii martie curent este de 2067, cu 10% mai mic faţă de luna martie anul trecut.

Cele mai multe locuinţe procurate în ipotecă sunt în continuare înregistrate în capitală, municipiului Chişinău revenindu-i 36% din totalul ipotecilor înregistrate în ţară.

Scăderea numărului contractelor de ipotecă s-a produs pe fundalul unei reduceri a numărului tranzacţiilor de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile, care s-a diminuat  în martie curent cu 5% comparativ cu aceeaşi perioadă din 2012, ajungând la cifra de 8782.

Totodată, numărul tranzacţiilor imobiliare (vânzare cumpărare +alte genuri de tranzacţii precum donaţiile, moştenirile etc.) a crescut, în perioada analizată, cu 0,7%. Astfel, în martie curent au fost făcute circa 33.836 mii de tranzacţii.

De menţionat, că anul trecut, numărul ipotecilor a crescut cu 7% faţă de 2011 şi a ajuns la 21.730 mii.

Prima Casă se lasă aşteptată

Un proiect  imobiliar de anvergură pentru Republica Moldova, care ar putea stimula ipoteca, lansat acum trei ani cu mare tam-tam de către Primăria municipiului Chişinău este „Prima casă”. Scopul proiectului este de a oferi populaţiei cu venituri medii posibilitatea de a-şi procura apartamente la preţuri reduse, prin credite ipotecare avantajoase.

Beneficiarii trebuiau să fie angajaţi la stat şi să aibă un venit minim garantat de 4000 de lei.  Deşi iniţial,preţul unui metru pătrat de locuinţă varia între 300 şi 400 euro, în câteva luni acesta a ajuns la 500 de euro, ceia ce nu diferă, sau este similar cu preţurile actuale de pe piaţă

Marele plus al proiectului este însă că perioada de creditare poate ajunge până la 30 de ani, beneficiarul urmând să achite un avans în mărime de 5-30% din preţul imobilului. Dobânda anuală este de 9%.

Doar două bănci moldoveneşti, Moldova Agroindbank şi BCR Chişinău s-au arătat dispuse să participe la proiect pentru ca, la mijlocul anului trecut ce-a de-a doua să renunţe. Acest fapt ar fi putut conduce la scăderea numărului contractelor de ipotecă din luna martie, prezentată de statisticile celor de la Cadastru.

Din martie 2011 şi până la mijlocul lui 2012 BCR a acordat 151 de credite ipotecare în sumă de 3,3 milioane de euro. Fiind finanţate achiziţii de locuinţe atât pe piaţa primară, cât şi pe cea secundară“. MAIB a acordat  până în prezent 24 de credite în valoare de  362.000 de euro.

Potrivit angajaţilor primăriei, blocurile construite în cadrul proiectului, urmează a fi finalizate în februarie 2014  „În august 2011 a fost făcută prima plată către prestatori şi, conform contractului, blocurile urmează să fie finalizate după 30 de luni. Sunt 300 de apartamente în complexul locativ de pe strada Ghioceilor, 116 locuinţe pe strada Studenţilor şi 256 de mansarde“, a declarat Maria Banari, funcţionara ce coordonează proiectul „Prima Casă“ pentru Adevărul.

Fondul de garantare a riscurilor creditelor ipotecare rămâne la nivel de intenţie

Dată fiind insuficienţa drastică a locuinţelor din ţara noastră, dar şi capacitatea scăzută de plată a moldovenilor, creditele ipotecare ar trebui să fie soluţia optimă pentru dezvoltarea sectorului imobiliar. Acestea, însă, nu merg din cauza că băncile nu sunt sigure că banii oferiţi pe termene atât de lungi le vor fi rambursaţi. Ministerul Dezvoltării Regionale şi Construcţiilor (MDRC) a pus în discuţie subiectul creării unui Fond de garantare a riscurilor creditelor ipotecare pentru a susţine cetăţenii în procurarea şi construcţia locuinţelor, precum şi asigurarea finalităţii procesului ipotecar.

Fondul respectiv ar avea rolul să asigure accesul cetăţenilor la sistemul de creditare şi de a îmbunătăţi calitatea funcţionării acestuia prin crearea condiţiilor optime pentru majorarea sumei creditelor, scăderea nivelului dobânzii, micşorarea avansului şi crearea sistemului de garantare a creditelor ipotecare.

Ideea nu este nouă, fiind implementată cu succes în România, Olanda şi Kazahstan, state care vin în ajutorul persoanelor fizice ce nu-şi permit temporar să achite datoria băncilor, prin achitarea acestei datorii de către Fond, iar dacă datoria de plată nu poate fi achitată, atunci se vinde locuinţa pentru acoperirea datoriilor faţă de creditori.

"Este important să creăm în ţara noastră un mecanism credibil care să le dea încredere cetăţenilor că peste 5, 10 sau 15 ani vor reuşi să îşi achite creditul pentru locuinţă, precum şi să aibă încrederea că statul îi susţine şi le creează posibilităţi în ţara lor. Trebuie să stabilim sarcini concrete, reguli stricte, condiţii clare pentru toţi actorii implicaţi, astfel ca rata dobânzii să nu sperie cetăţenii, iar condiţiile de creditare să fie accesibile" declara la acel moment ministrul construcţiilor, Marcel Răducan.

Din păcate, crearea unui astfel de fond rămâne doar o intenţie în condiţiile crize politice care se prelungeşte de la începutul anului.

Investitorii evită să finanţeze proiecte imobiliare autohtone

Reticenţa investitorilor este cauzată de faptul că Republica Moldova este percepută drept o ţară riscantă pentru investiţiile pe piaţa imobiliară. Dificultăţile de pe pieţele bancare au avut drept consecinţă renunţarea la acordarea de împrumuturi pentru anumite categorii de active, printre care şi cele imobiliare. Această tendinţă a continuat şi în 2012, iar băncile vor continua să reducă împrumuturile ipotecare.

În ce priveşte finanţarea, aceasta se obţine în primul rând de la bănci, iar cum normele de creditare sunt din ce în ce mai restrictive, este normal ca investitorii să nu intre pe piaţa imobiliară locală. În condiţiile în care băncile sunt restrictive şi în Europa, investitorii au găsit şi alte modalităţi de finanţare. Dacă în alte ţări din Europa ei caută soluţii de finanţare prin intermediul pieţei de capital, în Republica Moldova nu poate fi vorba de acest lucru, deoarece piaţa moldovenească de capital lipseşte. Iar jucătorii din piaţă care se avântă în dezvoltarea proiectelor imobiliare construiesc pe banii oamenilor. Ceea ce comportă un grad sporit de risc, deoarece cei care investesc banii în astfel de proiecte imobiliare nu au nici-o garanţie că dezvoltatorii îşi vor onora promisiunile.

Ion CHIŞLEA